Lombok está a un vuelo corto al este de Bali y durante años fue la vecina tranquila. Eso está cambiando. La costa sur alrededor de Kuta tiene ahora una zona económica especial, un circuito internacional de MotoGP y un flujo constante de surfistas y profesionales en remoto que se quedan semanas en lugar de días. Esta guía explica cómo pueden participar los compradores extranjeros, qué estructuras son habituales y qué conviene comprobar antes de comprometerse.
¿Por qué los inversores miran a Lombok?
Hay tres motores. El primero, la Zona Económica Especial de Mandalika junto a Kuta, un área turística impulsada por el Gobierno con suelo para resorts, carreteras nuevas y el circuito Pertamina Mandalika, que acoge MotoGP desde 2022. El segundo, los accesos: el Aeropuerto Internacional de Lombok está a unos 35 minutos de Kuta. El tercero, la propia costa, con olas en Gerupuk, Selong Belanak y las bahías a ambos lados de Kuta, que atraen a un público de larga estancia.
Comparado con Bali, el mercado está en una fase más temprana. El suelo suele ser más barato, las zonas más atractivas están menos construidas y hay más espacio para proyectos bien diseñados. A cambio, el mercado de alquiler es más pequeño y hay menos vuelos, así que la calidad de la ubicación y del operador pesa todavía más.
¿Dónde conviene buscar en el sur de Lombok?
- El pueblo de Kuta: el centro de la costa sur, con cafés, gimnasios, coworking y una comunidad internacional creciente. Casi toda la demanda de larga estancia empieza aquí.
- Mandalika: la zona económica especial al este de Kuta, con hoteles más grandes y el circuito.
- Gerupuk y Selong Belanak: bahías de surf a 20 o 30 minutos de Kuta, más tranquilas y más estacionales.
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Lombok?
La propiedad plena del suelo (Hak Milik) está reservada a ciudadanos indonesios. Los compradores extranjeros usan una de estas vías:
- Derechos de edificación (HGB) a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA): la sociedad tiene el derecho de edificación sobre el suelo y puede explotar un negocio de alquiler. Así se vende la mayoría de las villas de obra nueva en Kuta, y conlleva costes de constitución y de reporte.
- Arrendamiento (Hak Sewa): un arrendamiento ante notario de suelo o de una villa por un plazo pactado, a menudo de 25 a 30 años, a veces con opción de prórroga. Más simple y más barato, pero tienes un contrato y no un derecho de edificación.
- Un contrato de unidad en un resort gestionado: un acuerdo con la sociedad operadora que te da los derechos de ingresos y de uso personal de una unidad, sin tener suelo ni constituir una sociedad.
¿Cómo funciona comprar una villa con una PT PMA?
Cuando una villa se vende con derechos de edificación, el comprador los tiene a través de una PT PMA, y el arrendamiento es la alternativa más simple. La secuencia habitual es esta:
- Reservar la villa con una señal, que la mantiene para ti durante la due diligence y mientras se cierran los contratos.
- Constituir la sociedad. Un notario crea la PT PMA en unas dos o tres semanas. Necesitas al menos dos socios, un administrador y un comisario.
- Abrir la cuenta bancaria de la sociedad. Algunos bancos lo gestionan a distancia y otros piden la presencia del administrador, así que pregúntalo pronto.
- Due diligence. En paralelo, el notario confirma que la titularidad del suelo está limpia, que no hay hipotecas ni otras cargas y que los derechos de acceso están correctamente inscritos.
- Firmar los contratos y pagar por fases según avanza la construcción.
¿Cuáles son los costes habituales de compra?
Costes orientativos de notaría y registro en Kuta en 2026:
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Constitución de la PT PMA, notaría | Unos 29 millones de IDR |
| Due diligence | Unos 5 millones de IDR |
| Contrato de compraventa | Unos 3,5 millones de IDR |
| Escritura de venta | Unos 5 millones de IDR |
| Cambio de titularidad | Unos 15 millones de IDR |
| Honorarios del notario | Normalmente en torno al 1% del precio |
| Contabilidad y obligaciones fiscales | Unos 2 millones de IDR al mes, opcional |
Además, cuenta con un impuesto del comprador del 5% sobre la parte de suelo de la operación y un IVA del 11% sobre el precio cuando el vendedor está dado de alta a efectos de IVA. Si después alquilas la propiedad, los ingresos por alquiler tributan a un 10% final. El suelo en la costa sur de Lombok, en Kuta, se ha valorado en torno a 300 millones de IDR por cada 100 m², y merece la pena contratar un seguro que cubra terremotos. Las cifras cambian, así que pide a tu notario un desglose completo antes de firmar.
¿Cómo se reparten los pagos según avanza la obra?
Una compra bien estructurada vincula cada pago a una fase visible de la construcción. Un patrón habitual es una señal, después en torno a un 30% al firmar los contratos, un 30% al terminar la estructura, un 20% al cerrar el edificio, un 15% en la entrega y un 5% final tras un periodo de repasos de unos meses. El reparto exacto varía según el promotor, así que compáralo con lo que puedes ver en obra.
¿Qué contratos vas a firmar?
- Contrato de reserva, que se firma con la señal.
- Contrato de compraventa del suelo, preparado por el notario.
- Contrato de obra, con la memoria de calidades adjunta.
- Acuerdo de acceso viario, que te da a ti y a los futuros propietarios acceso permanente a las zonas comunes.
- Contrato de gestión de la urbanización y estatutos, que regulan gastos comunes, votaciones y normas de convivencia.
Los pagos hechos dentro de Indonesia tienen que ser en rupias por regla general, así que los contratos de villa suelen fijarse en IDR y un precio pactado en dólares se convierte al tipo de cambio del momento de la firma. Los pagos transfronterizos, como un contrato de unidad abonado desde el extranjero, sí pueden hacerse en dólares. Pregunta a tu notario qué se aplica en tu compra y cuándo queda fijado el tipo.
¿Villa o contrato de unidad: qué te encaja?
| Comparativa | Villa, HGB o arrendamiento | Unidad en un resort gestionado |
|---|---|---|
| Presupuesto | Desde unos 165.000 USD en el centro de Kuta | Desde unos 50.000 USD por un estudio |
| Gestión | Contratas a un gestor o la llevas tú | Un solo operador gestiona todo el resort |
| Ingresos | Dependen de las reservas de tu propia villa | Una parte igual del beneficio común |
| Uso personal | Cuando esté libre | Vivir en ella 1 mes o más, avisando con 60 días |
| ¿Hace falta sociedad? | A menudo una PT PMA para los ingresos por alquiler | No |
Ninguna opción es mejor para todo el mundo. Una villa da más control y un activo mayor. Un contrato de unidad supone un ticket más pequeño, una explotación profesional y unos ingresos que no dependen de que se alquile un solo inmueble.
¿Qué deberías comprobar antes de comprometerte?
- El suelo. Quién lo tiene, por cuánto tiempo y si el plazo encaja con el de tu acuerdo.
- Las licencias. Pide la licencia de obra (PBG) y los permisos para alquilar a huéspedes.
- El constructor. Qué ha entregado antes el equipo y si puedes ir a verlo.
- Los pagos. Si los plazos están ligados a hitos reales de obra y dónde está el dinero.
- El operador. Quién gestiona el inmueble tras la apertura y cómo se informa de ingresos, costes y pagos.
- El proyecto. Visítalo o pide una visita por videollamada en directo. Las fotos de obra fechadas dicen mucho.
Un notario indonesio puede revisar contigo el acuerdo, y un asesor fiscal de tu país puede explicarte cómo tributan allí los ingresos por alquiler procedentes de Indonesia.
Dónde encaja Habitat CoLiving Kuta
Habitat CoLiving Kuta es un resort de coliving de 20 estudios en construcción en Kuta, levantado por el equipo de The Habitat, con más de 35 villas vendidas en Kuta. Cuatro estudios se ofrecen como contratos de unidad desde 50.000 USD, con una parte igual del beneficio del resort pagada cada trimestre y el derecho a vivir tú en tu estudio. Los pagos entran en una cuenta exclusiva del proyecto con una autorización en tres pasos para cada retirada, y el resto se paga en dos fases ligadas a la obra. Mira las residencias, la calculadora de rentabilidad o todas las preguntas frecuentes.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Lombok?
La propiedad plena del suelo (Hak Milik) no: está reservada a ciudadanos indonesios. Los compradores extranjeros tienen derechos de edificación (HGB) a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), firman un arrendamiento ante notario (Hak Sewa) o un contrato de unidad en un resort gestionado.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Lombok?
Además del precio, cuenta con un 5% de impuesto del comprador sobre la parte de suelo, un 11% de IVA cuando el vendedor está dado de alta a efectos de IVA, honorarios de notaría en torno al 1% y gastos de registro. Los ingresos por alquiler tributan a un 10% final. Una PT PMA añade unos 29 millones de IDR de notaría. El suelo en Kuta se ha valorado en torno a 300 millones de IDR por cada 100 m².
¿Es Lombok mejor inversión que Bali?
Son apuestas distintas. Bali es un mercado maduro, con demanda probada y precios de entrada altos. La costa sur de Lombok está en una fase más temprana, es más barata de entrar y crece alrededor de la zona económica de Mandalika, con un mercado de alquiler más pequeño, así que el operador y la ubicación pesan más.
¿Cuál es la inversión mínima en propiedades en Lombok?
Las villas completas en Kuta parten de unos 165.000 USD. El contrato de unidad en un resort gestionado es la entrada más pequeña: cuatro estudios de Habitat CoLiving Kuta se ofrecen desde 50.000 USD, y se reservan con un depósito de 3.000 USD.