Sí, un extranjero puede tener propiedad en Lombok, pero no como la mayoría espera. La propiedad plena del suelo (Hak Milik) está reservada a ciudadanos indonesios, así que un comprador extranjero usa una de estas tres estructuras. Cada una da derechos, costes y obligaciones distintos. Esta página explica qué es cada una, a quién le encaja y el único arreglo que deberías rechazar siempre.
Las tres vías legales
| Vía | Qué tienes | ¿Hace falta sociedad? | Uso habitual |
|---|---|---|---|
| Derechos de edificación (HGB) | Un derecho de edificación sobre el suelo, a nombre de tu PT PMA | Sí | Villas de obra nueva, explotar un alquiler |
| Arrendamiento (Hak Sewa) | Un arrendamiento ante notario de suelo o villa, normalmente de 25 a 30 años | No | Villas de segunda mano, presupuestos menores |
| Contrato de unidad en un resort gestionado | Derechos de ingresos y de uso personal de una unidad, por contrato | No | Tickets menores, sin gestionar nada |
Derechos de edificación (HGB) con una PT PMA
El HGB es un derecho de edificación sobre el suelo: la posición más fuerte a la que llega un comprador extranjero, a nombre de una sociedad indonesia de capital extranjero y no a título personal. Así se vende la mayoría de las villas de obra nueva en Kuta, y es la única vía que te permite explotar legalmente un alquiler por tu cuenta. Constituir la sociedad cuesta unos 29 millones de IDR en honorarios de notaría, necesita al menos dos socios, un administrador y un comisario, y conlleva contabilidad y obligaciones de reporte. Tiene sentido si vas a explotar un alquiler de verdad; es más estructura de la que necesita una sola casa de vacaciones. Nuestra guía sobre elegir entre PT PMA y arrendamiento compara las dos.
Arrendamiento: la vía más simple
Un arrendamiento es un acuerdo ante notario que te permite usar el suelo o una villa durante un plazo pactado, normalmente de 25 a 30 años, a menudo con una prórroga negociada desde el principio en lugar de dejarla a la buena voluntad futura. Es una escritura notarial, no un título inscrito en el registro del suelo, y esa es la diferencia práctica con el HGB. Se paga por adelantado o por bloques, según lo que diga la escritura. Normalmente puedes vender los años que queden o transmitirlos, aunque la mayoría de los arrendamientos exige el consentimiento del propietario del suelo, así que lee esa cláusula en vez de darla por hecha. Lo que no obtienes es el suelo, así que el valor del acuerdo depende de cuántos años quedan y de qué dicen las condiciones de prórroga.
Contrato de unidad: la vía contractual
Un contrato de unidad es un acuerdo con la sociedad que explota un edificio, que te da los derechos de ingresos y de uso personal de una unidad durante el plazo del contrato de suelo de esa sociedad. No tienes suelo ni constituyes ninguna sociedad. Así está estructurado Habitat CoLiving Kuta: cuatro de los 20 estudios se ofrecen desde 50.000 USD, cada unidad participante recibe una parte igual del beneficio neto distribuible del resort cada trimestre, y puedes vivir en tu propio estudio un mes o más avisando con 60 días.
El arreglo que hay que rechazar: el testaferro
Todavía oirás hablar de estructuras con «nominee», en las que el suelo se inscribe a nombre de un indonesio mientras un acuerdo privado da el control al comprador extranjero. No lo hagas. Ese acuerdo privado no es ejecutable, el titular registral es el propietario legal y ha habido compradores que han perdido el terreno y el dinero. Todas las estructuras anteriores mantienen tus derechos a tu nombre, al de tu sociedad o en un contrato con la sociedad operadora.
Qué comprobar antes de firmar, sea cual sea la vía
- El suelo. Quién tiene el título, por cuánto tiempo, y si el plazo de tu acuerdo cabe dentro del suyo.
- Cargas. Tu notario confirma que no hay hipotecas ni reclamaciones y que los accesos están inscritos.
- Licencias. Pide la licencia de obra (PBG) y, si va a haber huéspedes, el permiso para alquilar.
- Constructor y operador. Qué han entregado antes y si puedes ir a verlo.
- Calendario de pagos. Los plazos deben seguir fases visibles de obra, y debes saber en qué cuenta está el dinero.
Un notario indonesio revisa contigo el acuerdo y un asesor fiscal de tu país te explica cómo tributan allí los ingresos. Para el proceso completo, los costes y los contratos, lee nuestra guía para invertir en propiedades en Lombok.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser dueño del suelo en Lombok?
No. La propiedad plena (Hak Milik) está reservada a ciudadanos indonesios. Los extranjeros tienen derechos de edificación (HGB) con una sociedad de capital extranjero (PT PMA), firman un arrendamiento ante notario (Hak Sewa) o un contrato de unidad en un resort gestionado.
¿Es legal poner la propiedad a nombre de un tercero indonesio?
No. Poner el suelo a nombre de un conocido indonesio con un acuerdo privado que te dé el control no es ejecutable, y puedes perder el terreno. Todas las vías de esta página mantienen tus derechos a tu nombre o al de tu sociedad.
¿Cuántos años puede arrendar un extranjero en Lombok?
Lo habitual son 25 o 30 años, a menudo con una prórroga negociada de antemano. Habitat CoLiving Kuta se levanta sobre un contrato de suelo a 30 años que tiene la sociedad operadora.
¿Hay que vivir en Indonesia para comprar?
No. El arrendamiento y el contrato de unidad no exigen residencia, y la PT PMA exige constituir una sociedad, pero no residencia.