Dos villas anunciadas al mismo precio pueden costar cantidades muy distintas una vez hecho el papeleo. Esta página recoge los costes a los que se enfrenta un comprador en Kuta, Lombok, en 2026, a dónde va el dinero y cómo deberían repartirse los pagos a lo largo de la obra. Las cifras son orientativas: tu notario te dará el desglose vinculante antes de firmar.
Costes de notaría y registro
| Concepto | Coste orientativo | Cuándo |
|---|---|---|
| Constitución de la PT PMA, notaría | Unos 29 millones de IDR | Solo si compras con sociedad |
| Due diligence | Unos 5 millones de IDR | Antes de los contratos |
| Contrato de compraventa | Unos 3,5 millones de IDR | Al firmar |
| Escritura de venta | Unos 5 millones de IDR | En la transmisión |
| Cambio de titularidad | Unos 15 millones de IDR | En la transmisión |
| Honorarios del notario | Normalmente en torno al 1% del precio | En la transmisión |
| Contabilidad y obligaciones fiscales | Unos 2 millones de IDR al mes, opcional | Recurrente, solo con sociedad |
Impuestos
Cuenta con un 5% de impuesto del comprador sobre la parte de suelo de la operación y un 11% de IVA sobre el precio cuando el vendedor está dado de alta a efectos de IVA. En una villa de 165.000 USD, solo esas dos líneas pueden sumar más de 20.000 USD, y por eso un precio anunciado «más impuestos» merece un cálculo por escrito antes de comprometerte.
Y queda el que más se pasa por alto. Los ingresos por alquiler de inmuebles en Indonesia tributan a un 10% final. Es el mayor impuesto recurrente sobre una propiedad alquilada, así que comprueba que cualquier proyección de ingresos que te enseñen ya lo tenga descontado.
Cuánto cuesta el suelo
El suelo de la costa sur de Lombok, en Kuta, se ha valorado en torno a 300 millones de IDR por cada 100 m². Esa cifra se mueve mucho según la distancia a la playa, los accesos y si la parcela ya está calificada para uso turístico, así que úsala para contrastar una oferta, no para valorar una parcela concreta.
Un seguro que conviene tener
Lombok está en una zona sísmica activa. Un seguro que cubra terremotos cuesta una fracción del activo y conviene contratarlo desde la entrega. Pregunta si la póliza del promotor cubre el periodo de obra y cuándo pasa a tu nombre.
Cómo deberían repartirse los pagos
Una compra bien estructurada liga cada pago a algo que puedes ver en obra. En una villa, un patrón habitual es una señal, luego un 30% al firmar los contratos, un 30% al terminar la estructura, un 20% al cerrar el edificio, un 15% en la entrega y un 5% tras un periodo de repasos de unos meses. Un contrato de unidad en un edificio gestionado funciona igual con pasos más pequeños: un depósito de reserva, un pago al firmar y el resto ligado a fases de obra certificadas.
Dos preguntas importan más que los porcentajes exactos. ¿Cada plazo está ligado a una fase que puedes comprobar, en lugar de a una fecha? ¿Y en qué cuenta está el dinero entre pagos, con qué autorización para las retiradas?
Moneda: en cuál está tu contrato
Los pagos hechos dentro de Indonesia tienen que ser en rupias por regla general, así que los contratos de villa suelen fijarse en IDR y un precio pactado en dólares se convierte al tipo de cambio del día en que se cierra el contrato. Los pagos transfronterizos, como un contrato de unidad abonado desde el extranjero, sí pueden hacerse en dólares y quedar fijados ahí. Entre acordar el precio y firmar, el tipo de cambio es una variable real en todo lo que esté en rupias. Pregunta en qué moneda está tu contrato, qué tipo se aplica y cuándo queda fijado.
Una entrada más pequeña
Si toda esa pila de costes es más de lo que quieres asumir, un contrato de unidad evita casi todo: ninguna sociedad que constituir, ninguna transmisión de título, ninguna obligación anual. Cuatro estudios de Habitat CoLiving Kuta se ofrecen desde 50.000 USD, con una parte igual del beneficio del resort pagada cada trimestre. El precio está fijado en dólares, los pagos siguen fases de obra certificadas y están en una cuenta exclusiva del proyecto con una autorización en tres pasos para cada retirada. Mira el desglose completo de precios o calcula la rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar en Lombok?
Cuenta con un 5% de impuesto del comprador sobre la parte de suelo y un 11% de IVA sobre el precio cuando el vendedor está dado de alta a efectos de IVA. Los honorarios del notario rondan el 1% del precio y los ingresos por alquiler tributan a un 10% final. Pide siempre un desglose por escrito antes de firmar.
¿Cuánto cuesta constituir una PT PMA?
Unos 29 millones de IDR de notaría en Kuta en 2026, más unos 5 millones de IDR de due diligence. La contabilidad y las obligaciones fiscales son opcionales y cuestan unos 2 millones de IDR al mes.
¿Cuánto cuesta el suelo en Kuta, Lombok?
El suelo de la costa sur en Kuta se ha valorado en torno a 300 millones de IDR por cada 100 m². El precio varía mucho según la distancia a la playa y los accesos, así que tómalo como punto de partida.
¿Se paga todo de golpe o por fases?
Una compra bien estructurada liga los pagos a hitos visibles de obra. En Habitat CoLiving Kuta son 3.000 USD de depósito, 25.000 USD al firmar menos el depósito y el resto en dos pagos iguales al terminar la estructura y la unidad.