«Rentabilidades del 15% en Lombok» no significa nada por sí solo. Una rentabilidad es una fracción: los ingresos después de costes divididos entre lo que pagaste. Cambia el precio, la ocupación, las hipótesis de coste o el precio de compra y la misma propiedad da una cifra muy distinta. Esta página descompone el cálculo para que puedas poner a prueba cualquier número que te enseñen, incluido el nuestro.
Las cuatro variables que deciden una rentabilidad
- El precio. Lo que gana una unidad al mes o por noche.
- La ocupación. La parte del año por la que realmente se paga.
- Los costes. Todo lo que se deduce antes de que el dinero llegue a ti.
- El precio de compra. Lo que pagaste, incluidos los gastos de cuánto cuesta comprar.
Alquiler por meses o por noches
Kuta atrae a los dos. Residentes de larga estancia, surfistas y profesionales en remoto reservan por meses: ingresos más estables, menos rotación, sin comisiones de plataforma y menos estacionalidad. El alquiler por noches gana más por noche en temporada alta, pero añade comisiones de reserva en torno al 15% de los ingresos brutos, más limpieza y mayores costes de suministros.
En nuestro modelo, 20 estudios a 1.000 USD al mes con un 90% de ocupación generan 216.000 USD de ingresos brutos al año. Esos mismos estudios alquilados por noches a 50 USD con un 85% de ocupación generan 306.000 USD, pero cargan con los costes añadidos.
Las líneas de coste que se olvidan
Estas son las cifras anuales de nuestro modelo de larga estancia con un 90% de ocupación, para los 20 estudios. Son las mismas líneas, en el mismo orden, que las de la calculadora:
| Concepto | Al año | Por qué existe |
|---|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler | 216.000 USD | 20 estudios, 90% ocupados |
| Alquiler del café | +2.778 USD | Renta del socio del café |
| Impuesto regional | −21.600 USD | 10% de los ingresos por alquiler |
| Alquiler del suelo | −12.444 USD | Renta anual del terreno |
| Personal | −6.810 USD | Mantenimiento, seguridad, seguridad social |
| Operador | −4.333 USD | Cuota mensual más cuota por estudio ocupado |
| Comisiones de reserva | 0 USD | Solo en alquiler por noches, en torno al 15% del bruto |
| Suministros e internet | −9.533 USD | Por estudio, más zonas comunes |
| Mantenimiento | −1.667 USD | Piscina, reparaciones, ropa de cama, consumibles |
| Beneficio neto distribuible | 162.390 USD | El fondo del que salen los pagos trimestrales |
Una rentabilidad bruta que se salte impuestos, alquiler del suelo, personal y gestión puede parecer casi el doble de la neta. Cuando alguien anuncia una rentabilidad, la pregunta útil es simple: ¿cuáles de estas líneas ya están descontadas?
El mismo activo con hipótesis distintas
| Escenario | Por unidad y año | Rentabilidad sobre 54.000 USD |
|---|---|---|
| 1.000 USD al mes, 90% de ocupación | 8.119 USD | 15,0 % |
| 1.000 USD al mes, 70% de ocupación | 6.093 USD | 11,3 % |
| 1.200 USD al mes, 90% de ocupación | 10.063 USD | 18,6 % |
| 50 USD por noche, 85% de ocupación | 9.686 USD | 17,9 % |
La ocupación es lo que más mueve la cifra. Es el dato que hay que mirar con más lupa en cualquier proyección, porque es el más fácil de suponer generoso y el más difícil de garantizar.
Por qué el precio de compra pesa tanto como los ingresos
En Habitat CoLiving Kuta la misma unidad produce el mismo beneficio tanto si pagaste 54.000 USD como 50.000 USD, pero la rentabilidad cambia: 15,0 % frente a 16,2 %. Contratar tres o cuatro unidades baja el precio por unidad, y es la única palanca de esta lista que controlas del todo en el momento de firmar.
Pruébalo tú mismo
La calculadora de rentabilidad te deja fijar el modelo de alquiler, el precio, la ocupación y el número de unidades, y muestra cada línea de coste mientras recalcula. Las cifras son estimaciones y los pagos dependerán de cómo funcione el resort cuando abra en enero de 2027.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad se puede esperar en Lombok?
No hay una cifra única: depende del precio, la ocupación, el modelo de costes y el precio de compra. Lo importante es que el vendedor te enseñe los costes que hay detrás de su número. La calculadora de esta web muestra cada línea de coste detrás de su 15,0% a 16,2% estimado.
¿Alquiler por meses o por noches en Kuta?
El alquiler por meses da ingresos más estables, menos rotación y sin comisiones de plataforma. El alquiler por noches rinde más en temporada alta, pero añade un 15% de comisiones, más limpieza y más suministros. Nuestro modelo muestra los dos.
¿Qué costes suelen faltar en una rentabilidad anunciada?
El alquiler del suelo, el 10% de impuesto regional sobre los ingresos, el personal y la seguridad social, la gestión del operador, los suministros por unidad ocupada, el mantenimiento y las comisiones de reserva. Una rentabilidad bruta que los ignore puede ser el doble de la real.